입지 분석을 위한 6가지 핵심 포인트
1. 대상점포를 중심으로 상권지도 그리기
대상상권을 500M 기준으로 상세하게 둘러보면서 영향력이 미치는 범위를 정하고, 영역 내의 모든 점포를 체크해야 한다. 500M 기준은 업종에 따라 상권범위가 확대될 수도, 다소 축소될 수도 있다.
상권지도를 표기 할 때는 업종별, 층별 등 구체적으로 기입한다. 대상 업종의 경쟁상황, 타깃층의 성향을 파악하는 중요한 자료가 된다.
2. 인구 특성 파악
여기에는 크게 배후인구와 유동인구가 있다. 대상 점포 앞을 지나는 유동인구의 연령대별, 성별, 시간대별 구성에 따라 사업전략이 달라진다. 유동인구의 움직임, 즉 동선이 어떻게 형성되고 변하는지 시간대별로 파악해야 한다.
대상상권에 영향을 미치는 배후인구, 세대 수, 주택유형, 사업체 수, 집객 유도시설 등 아파트인 경우 주요 평형대 등도 파악하면 잠재고객 수요예측에 도움이 된다.
상권 내에 위치한 전철역, 은행, 학교, 병원, 학원, 관공서, 대형사우나 등은 주변인구를 고정적으로 유입하는 시설이다. 이들 시설을 이용하는 고객층을 파악하면 상권의 활력도 및 어떤 타깃층을 대상으로 공략해야 하는지 등에 대한 중요한 자료로 활용할 수 있다.
3. 대상상권의 발전과정 및 상권변화(개발ㆍ전망) 예측 파악
상권은 지속적으로 변화하는 생물체와 같다. 끊임없이 문화, 교통, 유통, 주거시설이 만들어지기도 하고 없어지기도 한다. 상권이 어떻게 변화해 왔는지 파악하면 쇠퇴상권인지 부상하는 상권인지 알 수 있으며, 상권변화 예측을 통해 아이템 적합성 및 공략 대상이 달라질 수도 있다.
4. 상권 내의 업종분포 조사를 통한 경쟁력 파악
이를 위해서는 대상상권에서 현재 가장 오랫동안 운영하고 있는 업주들의 진솔한 이야기를 들어보는 것이 좋다. 또한 인근 동네슈퍼를 운영하는 업주의 말도 참고할 필요성이 있다. 앞에서 말한 업종분포조사와 부동산에 나와 있는 매물현황 파악을 통해 아이템의 경쟁력을 파악할 수 있다.
5. 점포조사 및 임대 시세 파악
지금까지는 단순히 업종이나 투자비용에 맞는 점포 등을 조사했다면, 이제는 상권을 세분화해 A, B, C등급으로 구분하고 층별로도 구분해 보증금, 임대료, 권리금 시세를 파악하자.
지금까지의 방법으로는 특히 권리금에서 불필요한 지출을 할 위험이 높다. 경제 여건과 상권의 특수성을 고려해 시세를 파악해야 한다. 권리금이 적다는 사실에 혹하는 것 또한 위험하며, 권리금이 있는 곳은 반드시 이유가 있다.
6. 투자대비 수익성 파악
최종적으로 대상점포에 창업을 했을 경우, 투자대비 수익성이 최소한 3~5% 정도 발생하는지 체크해야 한다. 상권 및 입지분석의 궁극적인 목표는 수익성 분석이기 때문이다.
지금까지 상권유형별 특성 및 입지전략에 대해서 알아보았으나, 무엇보다 중요한 투자의 기본 원칙은 최소의 투자가 아니라 경제적 투자라는 점을 명심해야 할 것이다.
